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[中国银河]11月行业动态报告:5年期LPR首降,行业利率环境边际改善

潘玮2019-11-29 10:22:49

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2019-11-29
  • 报告类型:市场报告
  • 发布机构:中国银河

  核心观点:

  销面增速今年首次转正,四季度有望稳中有升。2019年1-10月,商品房销售面积累计同比增长0.1%,实现今年首次增速由负转正。10月销售继续表现出较高增长,符合我们之前的判断,我们认为销售高增的原因以下两点:1)房企在资金面趋紧的情况下加大促销和推盘力度,以价换量促回款;2)2019年下半年基数较低,随着逐步进入低基数区间,四季度销售增速有望稳中有升。虽然三季度以来销售表现出较强的韧性,但长期来看市场销售缓步下行趋势未变。我们认为全年销售面积同比在-1%-0%,销售金额同比6%-8%。

  新开工和施工面积的反弹不具备持续性,竣工大幅修复。2019年1-10月新开工面积累计同比增速为10.0%,超预期反弹。新开工的反弹,或由房企在资金紧张和库存低位的环境下“抢开工”“促回款”所致,我们认为这种非常态化增长不可持续,年内新开工增速或将继续回落。一方面由于销售端存在压力,市场对销售预期下降,房企开工意愿有所减弱;另一方面,上半年拿地减少,土地储备不足将制约了新开工的进度,预计后续新开工增速进一步走弱。10月单月竣工增速为19.2%,竣工自三季度以来持续修复,10月增速继续扩大,未来有望继续复苏。

  5年期LPR下调5BP,行业所处利率环境边际改善。5年期LPR主要引导房贷利率的走势,此次LPR的下调或为房贷利率的下降打开空间,行业利率环境边际改善。短期来看,后续实际贷款利率是否跟随LPR下行还有待观察,因为LPR下调仅仅是降低了按揭贷款利率的下限,而目前销售和投资数据具有韧性,较难出现各地区大面积政策宽松,预计在“因城施策”的背景下各地区根据自身房价地价情况确定加点幅度。长期来看,LPR下调有助于房贷利率中枢下行,行业利率环境将改善。

  投资建议:在三季度房地产融资政策超预期收紧的环境下,房价趋于稳定、土地市场降温显著,在调控效果较好的背景下,政策再度收紧的可能性不大,并且本月20号5年期LPR下调5BP,行业政策环境边际改善,我们认为今年四季度到明年一季度为政策真空期,叠加公募基金对房地产板块持仓已经连续三个季度下降,整个板块将迎来估值修复的机会。我们推荐业绩确定性强,资源优势明显,市占率有较大提升空间的万科A(000002)、保利地产(600048),销售增速高于行业平均,业绩释放较充分的阳光城(000671)。

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 风险提示:市场销售超预期下行,政策调控加码的风险

专 题
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