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[太平洋证券]房企负债率测算的不可能三角

2019-09-29 15:45:40

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2019-09-29
  • 报告类型:宏观报告
  • 发布机构:太平洋证券

  报告摘要传统的资产负债率=总负债/总资产的计算方法对于房地产企业并不适用,主要是由于房企的负债中很大一部分是预收款,房企销售越好,预收款越多,结果负债率越高,这显然不合理。(流动、速动比率也类似)

  最理想的负债率公式是什么样的呢?是仅考虑所有将来要用现金来还的债,而把所有将来不需要用现金支付的负债都剔除掉,比如各种类型的预收款、预提费用等。同时,已经被锁定将来用于偿还对应债务的那部分资产也要剔除。理想中的负债率=(总负债-不需要用现金还的负债)/(总资产-已经被锁定将来用于抵偿对应负债的资产)

网上彩票平台哪个好  预收款实际上就是一种将来用存货来“还”的负债,但是我们无法得知账面预收款对应的那部分存货的精确值是多少,具有可行性的计算方式是直接用预收款的值代替所需要扣除的存货的值,或者更进一步可以结合房企的毛利率水平来估算,即:按毛利率修正的剔除预收款的资产负债率=(总负债-预收款)/[总资产-(1-毛利率)*预收款]剔除预收款的资产负债率没有再进一步剔除其他不需要用现金来“还”的债(因为拆不清楚),因而其实际上还是高估了房企的负债水平的。

  相反,净负债率则低估了房企的整体负债水平,因为它仅考虑有息负债,而没考虑经营性负债中需要用现金支付的部分。此外,我们经常算不清有息负债的准确值是多少,因为有些房企会把部分有息负债藏在其他流动负债、其他非流动负债、其他应付款、长期应付款等科目里,有时又看不到详细的附注,这也会导致房企之间的横向可比性较差。

  要全面地刻画一家房企的负债水平,就不能不考虑隐性债务,如表内各种形式的明股实债,以及表外非并表子公司的负债。但是我们无法获得其准确值,就必须对其进行估算,这就要牺牲掉精确性。

  实际上,完美的负债率公式是不存在的,我们不得不在负债率数据的精确性、全面性和横向可比性三者之间权衡取舍,而这三者往往无法同时实现。如果要追求精确性,就必须尽可能地使用原始财报数据进行计算,尽可能地减少估算,而这很可能会影响到全面性和横向可比性。如果要追求全面性,就必须要估算隐性债务,可能会影响精确性和横向可比性;此外,是否考虑发债主体上层集团公司甚至实际控制人的债务,也是影响全面性和横向可比性的重要因素。

  综上,我们认为剔除预收款的资产负债率及其衍生指标(考虑隐性债务)是进行房企间横向比较的首选。

  净负债率及其衍生指标并不适合进行房企间比较,因为它不够全面且被粉饰的可操作性太大了。

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