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房贷利率“换锚”如期启动,未来利率怎么走?

综合2020-03-02 11:08:20来源:中房网

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  中房网讯 事关上亿人的存量贷款定价基准转换工作3月1日如期启动。

  从现在起到8月31日,绝大部分的商业房贷将在6个月的切换时间内,从参考基准利率改为参考LPR(贷款市场报价利率)定价,通俗来说,就是房贷利率“换锚”了。

  就在2月的最后一天,多家银行发布房贷利率切换机制的最新公告,将从3月1日起至8月31日,陆续受理存量浮动利率个人贷款的定价基准转换业务。转换后,2020年的利率不变,仍按原利率执行,2021年1月1日开始执行新利率。

  多家银行发布“切换”细则

  部分银行称将于4月上旬统一开始办理存量贷款定价基准转换。另外,从多家银行发布的存量贷款定价基准转换公告来看,主要分为几个重点:转换规则、办理渠道和流程。

  本次存量贷款定价基准转换规则为:转换工作启动后,符合条件的存量浮动利率贷款客户可就定价基准转换条款与银行进行协商,将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成(加点可为负值),加点数值在合同剩余期限内固定不变;也可转换为固定利率。定价基准仅可转换一次,转换后不可再次转换。存量浮动利率贷款定价基准转换应于2020年8月31日前完成。

  根据多家银行的通知,由于疫情原因,不少银行主张线上自主操作办理,线上渠道以各家银行通知渠道为准。不过,疫情防控情况稳定或结束后,各家银行也会开放线下办理渠道。

  值得一提的是,需要转换的范围不仅只限于个人房贷。

  例如,建设银行转换范围中提到,2020年1月1日前已发放的和已签订合同但未发放的个人消费经营类贷款,包括个人消费贷款、个人质押贷款、个人支农贷款、个人助业贷款等。

  农业银行提到商业性个人购房贷款(含个人商用房贷款)外的其他个人贷款和对公贷款定价基准转换。

  交通银行在公告中表示,对于符合转换条件及在今年8月底以后到期的对公贷款,客户可与客户经理联系,咨询相关办理流程及手续。

  事实上,央行有关负责人就存量浮动利率贷款定价基准转换答记者问时就指出,除商业性个人住房贷款的其他存量浮动利率贷款,包括但不限于企业贷款、个人消费贷款等,可由借贷双方按市场化原则协商确定具体转换条款,包括参考LPR的期限品种、加点数值、重定价周期、重定价日等,或转为固定利率。

  结合多家银行公告发现,此次贷款的转换范围、转换规则等与央行此前通知保持一致。即,除公积金贷款外,包括个人住房贷款、个人消费贷款、个人商用房贷款、经营用途个人金融资产质押贷款、经营用途个人房产抵押消费与经营组合贷款等均需要转换。不过,剩余贷款期限不足一个重定价周期的贷款,以及固定利率贷款均不需要转换。

  两类定价模式有何不同

  值得注意的是,根据央行规定,存量浮动利率贷款定价基准转换方式有两种,一种是将原合同约定的利率定价方式转换为LPR加点形成的浮动利率,一种是转换为固定利率。需要注意的是,只有一次选择转换方式的机会,转换之后不能再次转换。因此,选择哪种转换方式以及LPR定价方式如何计算利率,成为购房者最为关心的问题。

  对于参考LPR定价房贷利率的计算思路,按照“等价转换”原则,用现有利率水平倒算出加点数值,将“基准利率上下浮”(做乘法)转换为“LPR加点”(做加法)。转换为固定利率的计算思路上,转换后的利率水平等于原合同当前的执行利率水平,利率水平在合同剩余期限内固定不变。

  根据各家银行公告,转换为LPR加点浮动利率时,加点数值等于原合同当前的执行利率水平与2019年12月发布的相应期限LPR的差值,也就是:加点数值=客户现在的利率水平-2019年12月发布的LPR。此外,加点数值可为负值,加点数值在合同剩余期限内固定不变。原合同借款期限在五年及以下的,参考一年期LPR;原合同借款期限在五年以上的,参考五年期以上LPR。

  值得关注的是,参考LPR定价的转换方式需重新约定重定价周期(一般为一年)和重定价日。假定重定价周期为一年,重定价日为次年的1月1日,也就是说2021年1月1日的房贷利率将根据2020年12月相应期限LPR加点计算,且这一利率在2021年保持不变,直到2022年1月1日再重新计算新一年的利率水平,依次类推。

  举例来看,假设A客户有一笔房贷,剩余还款期限为十年,原定价水平为基准利率上浮10%,当前执行利率为4。9%×(1+10%)=5。39%。如果转换为固定利率,在2020-2030年期间的利率均为5。39%。

  如果转换为LPR加点形成的浮动利率,由于贷款合同期限在五年以上,参考2019年12月发布的五年期以上LPR数值,即4.8%,A客户的加点数值也就是0.59%(5.39%-4.8%=0.59%,即59个基点)。也就是说在之后的还款时间内,A客户的房贷利率=上年12月LPR+0.59%。根据公式计算,2020年房贷利率仍为5.39%,与转换为固定利率一样。

  今年2月LPR报价五年期以上为4。75%,假定在今年12月,LPR报价继续下行至4。7%,那么A客户2021年的房贷利率为4。7%+0。59%=5。29%,相较转换为固定利率下降0。1个百分点。如果后续LPR继续下降,房贷利率也会相应降低。

  综合来看,选择哪种转换方式,取决于LPR的未来走势。如果LPR后续呈现总体下降格局,选择参考LPR加点的定价方式更为优惠。分析人士预测,在当前降低实体经济融资成本的背景下,LPR仍存下行空间,建议房贷客户选择转换为LPR定价方式。

  中国民生银行首席研究员温彬表示,利率是有周期的,会根据经济周期的变化出现波动。目前LPR处于下行时期,选择LPR定价方式会减少房贷成本;但是一旦经济处于上行周期,通胀压力上升,LPR利率也会出现上调。因此选择参考LPR定价方式,存在利率风险。从现阶段来看,他建议选择LPR加点方式,如果后续LPR出现回升,客户可以选择提前还款,避免房贷利率上升带来的成本上升。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进也认为,实际利率大趋势是下行的,选择LPR加点浮动利率的方式可能有利于购房者。

  基准转换不意味利率降低

  分析人士指出,房贷利率转换工作只是定价方式的转变,并不意味着房贷利率就此降低。

  央行副行长刘国强近日表示,LPR下行基本上不影响个人房贷利率。房住不炒仍然是当前房地产调控政策的主导方向,央行货币政策执行报告也强调,要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,银行可通过LPR加点方式确定个人房贷利率,基本保持原有水平。

  中国养老金融50人论坛特邀研究员娄飞鹏指出,目前银行业开始进行的房贷利率转换,正是按照央行的改革思路完善利率定价机制,推动利率市场化改革,实现利率“两轨合一轨”的重要方式。

  太平洋证券证券分析师董春晓指出,个人按揭贷款利率短期内不会下调。人民银行规定,商业性个人住房贷款的加点数值应等于原合同最近的执行利率水平与2019年12月发布的相应期限LPR的差值。从转换时点至此后的第一个重定价日(不含),执行的利率水平应等于原合同最近的执行利率水平。因而短期内个人按揭利率不会发生变化。

网上彩票平台哪个好  同时,个人商业贷款的特殊安排兼顾“房住不炒”与住房抵押贷款市场稳定。国海证券证券分析师樊磊指出,存量浮动利率贷款定价机制的改革当然也涉及个人商业住房抵押贷款,但是央行有特殊的安排。具体包括:一是定价不能自由协商,无论是以LPR为基准继续浮动利率,还是转化为固定利率,都将在首个新约定的重新定价日之前和当前的水平保持稳定;此后选择浮动定价的会和LPR5年期利率的升降同步波动。二是重定价周期最短为一年。

  樊磊认为这种安排有两个方面的考虑。一方面,本轮房地产调控以来,房贷利率在政策的直接指引下有所上行,可能高于市场化的利率水平。为避免重新协商导致一些房贷利率显著下降冲击地产调控,央行限制了利率定价的空间。另一方面,历史上的一些房贷利率曾经一度是低至贷款基准的七折也曾高到1.3倍,重新定价可能会引发银行和居民就新的利率水平难以达成一致。当前的安排也有助于稳定住房抵押贷款市场。

  严跃进认为,就今年而言,利率还会继续下调,房贷利率会有所下降。但是,这并不能说明以后的房贷利率一直是下行的,如果后续房地产市场火热,利率也有可能上调。

  附:

历年房贷利率表

  来源:央行网站、北京商报、每日经济新闻、北京日报、广州日报,中房网综合整理

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