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徐夫京:全龄适老宜居社区实践与发展之路

徐夫京2018-11-26 18:51:13来源:中房网

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  中房网讯 11月26日,第七届中国老年住区项目交流大会在山东曲阜举行,来自政府有关部门、行业协会、房地产企业、养老企业和机构的500余名领导和专家代表齐聚一堂,在孔子故里、儒家文化和孝文化的发源地,就老年住区与养老地产的发展趋势、经验和创新之道进行了全面的交流与探讨。会上,九巨龙房地产集团董事长徐夫京作了题为《全龄适老宜居社区实践与发展之路》的主题演讲,以下为演讲实录:
  徐夫京:尊敬的刘会长,尊敬的各位领导,各位同仁:
  大家下午好!
  首先我代表九巨龙集团对各位的到来表示热烈的欢迎。听了以上刘会长、曾秘书长的讲话学到了很多东西,今天我从我们公司做的孝养城项目的三个方面简要的做一个汇报。上午大家从视频的后半段已经看到了这个项目的基本情况,这儿我就不多说了。
  首先这个项目的用地是市场用地,在土地市场上是出让土地。当时其他的地块的价格也就是在60万左右,我们拿到的土地是100万一亩,这是从土地性质上。为什么说做养老要用这种形式拿出让土地。刚才曾会长已经提到了这个问题。它的资产价值是不一样的,而后我们也做了其他的几个项目也是这样,完全是市场化拿地。从规划和建筑设计方面,我们从2009年开始探索适老住区,主要从三个方面,第一是配套内容,如何把居家养老和社区、机构三方面融合,这是这个项目我们一开始遇到的问题。在三四线城市做这种项目它的配套应当是有政府配套部分,政府配套部分包括社区医院,企业自身没有做医院的能力,社区医院要靠政府协调,这个项目实现了。第二个就是行政管理的内容,也就是要靠地方社区、行政力量。最大的一块是教育,就是幼教部分和小学生教育,这个可以使用划拨土地。
  在此之外,企业要配套的重点是服务功能,就是社区内的养老机构。那段时间咱们国家还没有明确在项目规划设计上必须有养老用房。我们开出的比例就是占到5%,我们是30万平方的总建筑面积,有15000平米的机构,这个机构定位300个床位,在300个床位当中拿出来30个床位作为医院用,我们和医院相结合。给它提供无偿使用的床位,这样医院就进入了机构,它到了机构能够给老人提供及时就诊,更重要的是医保,医保如果没有,社区是真正没有后劲的。那段时间我们和地方政府谈到这个问题的时候没有这种政策,他融合进来等于我在机构当中,15000平米当中拿出6%的面积提供给他们开社区分门诊,这样解决了医保和新农合的问题,只要到这儿养老就能享受这个条件。同时在社区当中也照样能够居住到这儿。这样把居家养老、社区养老和机构养老三个方面从规划布局、房屋设计上表达出来了。
  然后再从运作模式和契合点上又与政府机构和我们自身的服务机构做了一个结合,这种定位无论是多层、高层、小高层还是别墅,买这个房子的价格就有一个附加值,在这儿居住能够享受到的不仅仅是企业本身给它服务的价值,同时在政策方面也能够有一种融合。从开始我们定位到现在也在不断的完善,这样和医院也形成密切的关系。在这个社区享受养老服务的同时能够及时的就医,有定点的医院服务,这样就多了一些后台的支撑,这是从规划建设方面。
  这个项目建设工程进度来说,有些房子已经具备入住条件,但是绝大部分还在建设过程当中,但是卖房子我们采取了一定的措施,房价的20%作为养老准备金,这种做法一开始也是未知数,买房人是不是接受,这个钱不列入房屋销售的收入是否合适,我们和税务部门、物价部门也做了一些对接,最后一部分房屋已经实现了这种销售。这个资金干嘛用呢,今后在它消费养老支出的时候,它的消费支出有20%是我们直接补贴的。也就是用现在的蓄水来养今后这个社区能够享有服务的价值。
  接下来要说的就是服务部分,在服务部分的规划上,2009年我们就向外输送员工,到欧洲、日本、台湾去学养老服务,有些是学管理。在这个过程当中发现养老服务开发容易,消化难,不是学完了就可以使用的。在组织建立养老服务的团队上我们也做了很多的探索,是走自我创造,自我建立,还是拿来主义。
  在孝养城当中有一个孝养院,孝养院的院长是我在台湾聘请过来的,我第一次跟他见面,他有做养老的背景,他从部队退伍以后隔辈的两个老人,一个是他的外公,一个是他夫人的爷爷得了重病,这样他就为两个老人陪护,其实台湾的老龄化比大陆早十几年。这段时间他就成立了自己的40个床位的养护院,正好在那一年,台湾法令通过允许自己做养老机构,他就成为了台湾第一家私人的养老机构,这样我就冲着他去了,结果在谈的时候,他说我是离不开的,因为他还有老母亲。后来我就给我员工说,我说你给他讲一下,如果到大陆来做,国内的市场是远远大于其他国家。他没动心,后来他的学员告诉他,我们老总要做养老是做真养老,他说怎么个真法,他说过去做了一个板块,结果2015年初春他来曲阜,在这里呆了一段时间,他第一次看房我并不知道,第二次他来见我表示愿意来大陆。他需要我的支持,我给他有一个承诺,完全放手给你,我只做三件事,第一我把设施做好,第二我把外部的市场打开,第三我做经济支撑。同时我们也形成了他来了以后的目标,一个管理团队来到这儿首先就是基层的员工就要利用我们现在的学校来做技能培训。从那个时间开始我们筹备,到去年年初孝养院试运营控制了两个方面,一个是从规模上控制,就是做精做细管理,不要做大。394个床位,现在入住只有40个名额,而且这40个名额当中第一批我们针对老红军、老功勋人物,不让他们花钱。更多的是一些本地老人,通过这一年多的试运营,现在应当说想进来的不少,但是我们不敢收。因为服务体系和团队建设还没有真正完善。
  第二个方面就是居家的服务,这个也已经制定了标准。
  这是从项目的规划设计以及基本运行定位方面,这个公司叫孝养分公司,孝养城里面的“孝养”和孔孟的关系非常直接。同时孝养城的“孝”叫行孝道,首先是我们做这件事的目的是什么。接下来说到这个项目本身,一个基本的定位就是把医、养、护结合在一起,我重点说一下养,大家都知道养鱼重在养水,养树重在养根,养人重在养心,我这儿说的养心,要想养老年的心,养长辈的心,首先服务团队的心要养好。按照一个服务于老人就是做工作的方式来养心。包括我们最近研究的一些饮食的东西,按24节气把饮食做排列,结果这种情况就把我们这个服务团队和九巨龙的网上彩票平台哪个好结合在一起了。这种结合实际上孝养的“孝”字就进一步体现在“养”上。
  接下来就是对于我们现在建设项目的方向,九巨龙是一个本土企业,一直没有离开济宁,没有离开济宁的原因是最早的时候承担了很多的政府项目。这两年在各级政府的支持下,团队也非常争气,特别是在住建系统对九巨龙的关注和支持也是非常到位的。今年我们销售额已经达到了80亿,接近100个亿。开发项目在各县市区都有。
  所以在养老这个方面首先说是量力而行,尽力而为,为什么这样讲呢?因为在地产项目这个方面,虽然说现在的利润不算高,但是毕竟它能够支持我们做好一定比例的养老项目。一个是社区方面政府要求配套,这一部分项目是我们做社区养老的一个结合点。
  对于这方面的定位我们是这么定位的,做养老项目要用它赚钱那是不可能的,十年磨一剑,九巨龙的探索和整体运作的方式上还是这么考虑的,就是赚小钱,立功德,可持久。有这么一种定位,以现在的房地产项目做支撑,做好养老服务的未来。现在做研究,现在做团队,现在做盈利模式恰逢好时候,未来市场大家都看好。但是天道酬勤,有准备就能迎接未来好的市场。
  在这儿我不想占用更多的时间,说的不当地方请大家批评指正,谢谢。

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