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姚振华启示录:拿地不如并购

2019-12-25 09:35:42来源:东地产

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  姚振华再次登上财经头条。

  曾因强势入主万科而一战成名的宝能系,再度在资本市场掀起风浪。

  12月20日,无视利空消息的南宁百货再度上涨,月初以来涨幅已高达160%。南宁百货,这家此前在资本市场上不温不火的公司,成为市场明星股。

  一切概因宝能与姚员外的出手,南宁百货股价的持续大涨与近期宝能系增持上位引发控制权之争预期不无关系。12月5日,南宁百货一则股东权益变动公告宣布,当时为南宁百货第二大股东的南宁市富天投资有限公司(以下简称“南宁富天”)通过司法竞拍增持公司股份。随着进一步增持,南宁富天在南宁百货中所处的股东地位也发生了变化。数据显示,加之竞拍成功的股份,南宁富天总共将持有南宁百货股份占公司总股本的18。85%,这一持股比例一举超过南宁百货当时第一大股东、控股股东南宁沛宁资产经营有限责任公司,其持有南宁百货18。26%的股份。股权关系穿透后,南宁富天实为宝能系旗下企业。这也意味着,宝能系上位为南宁百货第一大股东。

  姚振华出手,其逻辑在于价值重估,尽管这有待进一步证实。南宁百货是广西第一家商业上市公司,近年来盈利能力持续下滑,其扣非后归母净利润已连亏三年。但另一方面,南宁百货在南宁市的核心地段拥有大量自有物业,截至2018年底,这些商业物业面积超过14万平方米,另外还有1万平方米的仓库。2017年,南宁地铁建设曾经征收南宁百货部分土地,征收价格达到3万/平方米,以此价格粗略推算,光是14万平方米的商业物业就价值42亿。而12月5日富天投资举牌前,南宁百货的市值仅在20亿左右徘徊。

  正是这些因素,导致了南宁股价暴涨,11天10个涨停的财富效应,将姚员外送上财经头条。与此同时,12月19日晚间,万科A披露,宝能系旗下钜盛华和前海人寿合计持有万科A股的股份比例降至5%以下。

  进退之间,姚振华及其宝能系又一次吸引了外界目光。

  在楼市低迷的市道下,股价表现所带来的财富效应,极富象征性意义。同时,这一现象也为开发商、投资者、以及整个产业链提供了以下有益启示。其一、地产金融小周期错配。目前地产小周期下行,但金融小周期上行。在土价仍然高企的市场上,买股权比买地王更具安全边际。其二、精心挑选投资标的,方可做到进退自如。控股或财务投资两相宜,是投资中需要密切关注的事项。其三、地产业金融化潮流中,应立足于既往核心优势。无论是出于何种目的的投资,应围绕自身核心优势,否则可能因小失大。

  至于标的的选择,也很容易通过前述案例厘清。一是股权结构单一,大股东持股比例极低,容易取得控制权;二是公司基本面有价值重估潜力,这为投资提供了安全边际;三是控股股东底牌已现,举牌者可在投资中进退自如。

  一切都明朗了,对大多数业绩驱动型的企业,何种方式获取资产并不是关键,利润与发展才是目的。

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